WEG-Recht

Aktuelles

Vielleicht haben Sie schon von dem sog. WEModG gehört, in Kraft seit dem 01.12.2020. Nun, nach meiner Auffassung hat der Gesetzgeber sehr unverständig gehandelt, denn er hat den Wohnungseigentümern (WE) das sog. "Verbandsrecht" verpasst, ohne die WE aus den Möglichkeiten und Beschränkungen der sog. "Haftungskonzentration", die im Verbandsrecht gilt, zu befreien, vielmehr hat der Gesetzgeber - systemwidrig - in § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG die Anwendung des Rechtes der sog. BGB-Gemeinschaft auf das Binnenorganisationsrecht einer GemWE (die "Gemeinschaft der WE") erklärt. Dies verletzt - nach meiner Meinung - nicht nur die Rechte der WE, sondern auch die Rechtsdurchsetzungmöglichkeiten der WE, die Rechtsträger und Inhaber des MEA an dem betroffenen Grundstück sind, gegenüber der Verwaltung (Vw) und gegenüber dem - ihnen verantwortlichen Haftungsverband, der - GemWE. Alle GemWE die ich in Deutschland kenne, sind in ihrem Organisationsrecht auf diese Systemänderung nicht vorbereitet. Es gibt weder Regeln für einen Vertreter gegenüber der Vw - insbesondere keine sog. Geschäftsführungsbefugnisse (= die Innenseite einer sog. Vertretungsmacht) - durch einen "besonderen Vertreter", noch einen "Schatzmeister", einen "Beirat" oder andere Organe, die in jedem Kaninchenzüchterverein für "Ordnujng sorgen" und die Interessen der ME wahren oder befördern könnten. Ich finde - im Einvernehmen mit vorherrschender Literatur und der "Meinung" berufener Professoren oder entschiedener Rechtsfälle -, derzeit keine Rechtsdurchsetzungmöglichkeiten einzelner WE mehr, die Aussicht auf Erfolg hätten. - Ich begleite Ihre Interessenvertretung gerne, muss aber bereits hier vor starken Unschärfen in Ihren persönlichen und gemeinschaftlichen Rechtsdurchsetzungmöglichkeiten warnen!  

 

 

Das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist eines der anspruchvollsten Rechtsgebiete überhaupt, die ich bisher beraten habe. Es muss nämlich nicht nur die Beziehungen zwischen zwei und mehreren Vertragsparteien (eine Gemeinschaftsordnung wirkt wie ein Gesellschaftsvertrag unter allen Eigentümern, ob diese in der Anlage wohnen oder nicht) untereinander regeln, sondern auch die Rechtsbeziehungen gegenüber Dritten. Das sind zum Beispiel der Verwalter, der Grundstücksnachbar, eine Bank, oder der Bauträger. Während in der Beratung des Sondereigentümers gegenüber seinen Miteigentümern in der Regel schnelle Ergebnisse erreicht werden können, ist die Beratung des Gemeinschaftseigentümers gegenüber Dritten extrem schwierig, weil die Willensbildung der Gemeinschaft regelmäßig nur in Versammlungen möglich ist und der einzelne Gemeinschaftseigentümer regelmäßig nur einen Bruchteil der Stimmkraft einbringen kann. Hier geht es also darum, die Voraussetzungen für eine Willensbildung erst zu schaffen, wenn man Individualinteressen durchsetzen will.

Das WEG-Recht ist auch deshalb so anspruchsvoll, weil in keinem anderen Rechtsgebiet so häufig von falschen Voraussetzungen ausgegangen wird. Das Fenster ist eben nicht Sondereigentum, weil es - wie die Dämmung oder das Dach - zum Wärmekonzept des Hauses (also des Gemeinschaftseigentums) gehört, Balkone, Dachterassen und der Außenbereich eben auch nicht. Nicht einmal der Rauchwarnmelder im Sondereigentum ist Sondereigentum, sondern - unter bestimmten Voraussetzungen - Gemeinschaftseigentum, jedenfalls wenn das richtig ist, wie der Bundesgerichtshof die Rechtssuchenden im Februar 2013 belehrt hat. Gehört eine Sache einem Anderen muss derjenige, der die benutzen, verändern oder austauschen will, den anderen Eigentümer um Erlaubnis fragen - dies ist ein grundlegender Befund hiesiger Rechtskultur, dass der Eigentümer mit einer Sache nach Belieben verfahren darf. Und der Sondereigentümer ist eben nicht der Gemeinschaftseigentümer. Der Gemeinschaftseigentümer ist durch den Gesetzgeber - nur der "kann" das - zu einem Rechtsträger ernannt worden und damit eine eigene Rechtsperson die Rechte und Pflichten haben und übertragen kann und damit allein über das Gemeinschaftseigentum verfügen kann.

Es gibt also nicht "meine Fenster" oder "meine Balkontüre" und deshalb hat jeder Sondereigentümer Anspruch gegen die Gemeinschaft auf die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, also "seines" Fensters. Sie wenden ein, dass Ihre Gemeinschaftsordnung dem jeweiligen Sondereigentümer zwar nicht die Instandhaltung(spflicht) aber die Lasten - also Kosten - hierfür auferlegt hätte? Das wird und wurde richterlich so vertreten, ist nach meiner Auffassung aber mit der Gesetzeslage nach der WEG-Reform von 2007 oder mit dem WEModG - in Kraft seit dem 01.12.2020 - nicht mehr vereinbar. Die Kostenüberwälzung von der WEG auf den einzelnen Sondereigentümer wird auch nicht zulässig, weil das seit (Bsp.:) 1980 schon immer so gemacht wurde. Diese Vermögensverschiebungen sind vielmehr rückabzuwickeln.

Diese vielen verschiedenen Gesichtspunkte sind sorgsam zu ermitteln um dann an Hand der Rechtslage und lokalen Rechtsprechung eine Strategie entwickeln zu können. Dabei helfe ich Ihnen.

 

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Alexander J. Schmitz-Elsen

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