WEG-Recht

Aktuelles

Seit Februar 2016

 

Anfang Februar 2016 hat der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) aus Bonn, einen neuen, kostenfreien Ratgeber, der mit Förderung durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) entstanden ist, zur Bewertung und Einschätzung von Teilungserklärungen (TE) und Gemeinschaftsordnungen (GO) veröffentlicht. Ich freue mich Sie darauf aufmerksam machen zu dürfen, denn ich durfte die rechtlichen "Auffälligkeiten" aus einer Vielzahl von TE, die in den Jahren 2014 und 2015 in der gesamten Republik beim Erwerb von Eigentumswohnungen 'angeboten' wurden und die ich für die jeweiligen Erwerber geprüft und analysiert hatte, in dieses Projekt einbringen. 

 

Fazit: Es gibt nichts, was es nicht gibt - die TE sind so "bunt" wie wir Menschen auch. Und damit auch so "richtig" und so "falsch" wie wir und können die Verwaltung und Bewirtschaftung einer Eigentumswohnung zu einer 'rechtlichen Qual' werden lassen.

 

Und deshalb: lassen Sie sich VORHER von jemanden beraten, der sich mit Wohnungseigentumsrecht auskennt, bevor Sie eine so bedeutsame Verpflichtung wie den Erwerb einer Eigentumswohnung eingehen.

 

Der kostenfreie PDF-Ratgeber zur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung steht bei WiE zum Download für Sie bereit: https://www.wohnen-im-eigentum.de/gemeinschaftsordnung.

WEG-Recht

Das Recht der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist eines der anspruchvollsten Rechtsgebiete überhaupt, die ich bisher beraten habe. Es muss nämlich nicht nur die Beziehungen zwischen zwei und mehreren Vertragsparteien (eine Gemeinschaftsordnung wirkt wie ein Gesellschaftsvertrag unter allen Eigentümern, ob diese in der Anlage wohnen oder nicht) untereinander regeln, sondern auch die Rechtsbeziehungen gegenüber Dritten. Das sind zum Beispiel der Verwalter, der Grundstücksnachbar, eine Bank, oder der Bauträger. Während in der Beratung des Sondereigentümers gegenüber seinen Miteigentümern in der Regel schnelle Ergebnisse erreicht werden können, ist die Beratung des Gemeinschaftseigentümers gegenüber Dritten extrem schwierig, weil die Willensbildung der Gemeinschaft regelmäßig nur in Versammlungen möglich ist und der einzelne Gemeinschaftseigentümer regelmäßig nur einen Bruchteil der Stimmkraft einbringen kann. Hier geht es also darum, die Voraussetzungen für eine Willensbildung erst zu schaffen, wenn man Individualinteressen durchsetzen will.

Das WEG-Recht ist auch deshalb so anspruchsvoll, weil in keinem anderen Rechtsgebiet so häufig von falschen Voraussetzungen ausgegangen wird. Das Fenster ist eben nicht Sondereigentum, weil es - wie die Dämmung oder das Dach - zum Wärmekonzept des Hauses (also des Gemeinschaftseigentums) gehört, Balkone, Dachterassen und der Außenbereich eben auch nicht. Nicht einmal der Rauchwarnmelder im Sondereigentum ist Sondereigentum, sondern - unter bestimmten Voraussetzungen - Gemeinschaftseigentum, jedenfalls wenn das richtig ist, wie der Bundesgerichtshof die Rechtssuchenden im Februar 2013 belehrt hat. Gehört eine Sache einem Anderen muss derjenige, der die benutzen, verändern oder austauschen will, den anderen Eigentümer um Erlaubnis fragen - dies ist ein grundlegender Befund hiesiger Rechtskultur, dass der Eigentümer mit einer Sache nach Belieben verfahren darf. Und der Sondereigentümer ist eben nicht der Gemeinschaftseigentümer. Der Gemeinschaftseigentümer ist durch den Gesetzgeber - nur der "kann" das - zu einem Rechtsträger ernannt worden und damit eine eigene Rechtsperson die Rechte und Pflichten haben und übertragen kann und damit allein über das Gemeinschaftseigentum verfügen kann.

Es gibt also nicht "meine Fenster" oder "meine Balkontüre" und deshalb hat jeder Sondereigentümer Anspruch gegen die Gemeinschaft auf die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, also "seines" Fensters. Sie wenden ein, dass Ihre Gemeinschaftsordnung dem jeweiligen Sondereigentümer zwar nicht die Instandhaltung(spflicht) aber die Lasten - also Kosten - hierfür auferlegt hätte? Das wird und wurde richterlich so vertreten, ist nach meiner Auffassung aber mit der Gesetzeslage nach der WEG-Reform von 2007 nicht mehr vereinbar (das sehen auch prominentere Autoren so). Die Kostenüberwälzung von der WEG auf den einzelnen Sondereigentümer wird auch nicht zulässig, weil das seit (Bsp.:) 1980 schon immer so gemacht wurde. Diese Vermögensverschiebungen sind vielmehr rückabzuwickeln.

Diese vielen verschiedenen Gesichtspunkte sind sorgsam zu ermitteln um dann an Hand der Rechtslage und lokalen Rechtsprechung eine Strategie entwickeln zu können. Dabei helfe ich Ihnen.

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Alexander J. Schmitz-Elsen

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